华商原创 ▎以案说法，司法拍卖房屋不得不说的那些坑

司法拍卖的房屋，简称法拍房，是这两年房地产交易市场上的香饽饽，由于其相较于市价低廉的价格以及三不五时出现的优质位置的房源，许多投资客甚至刚需客都盯上了法拍房。

笔者所在团队主营房地产全程法律服务，因此经常接到关于法拍房的咨询，也遇到过误以为自己有购房资格在住宅过户时发现无法过户的案件，遇到过买了宅基地发现没有购买资格的案件，更遇到过买了折价住宅想入住却发现房屋已有20年租约的案件。

那么，购买法拍房，到底有哪些坑容易踩，又该如何在竞价前做好风险的提前探查和防备呢？

交易价格

很多人在淘宝平台上看司法拍卖房屋，往往被起拍价动辄在评估价的六折、七折的空间所吸引，但殊不知，法拍房的全部税费、欠付的费用均是由买受人承担的，若拍卖的住宅不满足过五唯一或原值较低，都可能产生高额的交易税费。在交易前，买受人一定要对房屋的原始权属情况、欠费情况进行充分了解，并提前测算交易税费等成本。

购房资格

法拍虽然是非常特殊的一种房屋交易形式，但是仍然需要遵循房屋交易市场的限购规则，一旦不符合购房条件，法院也不会退回拍卖时缴纳的保证金，不仅空欢喜一场还要倒贴大量的资金。在广州、深圳等限购地区购买法拍房，一定要提前和房管部门确认好自己是否有购房资格，有些人没有购房资格却以他人的名义借名买房，虽然实操可行，但也一定要注意后期房屋升值可能导致的风险。

按揭贷款

许多人购买房产都喜欢使用按揭贷款的形式，但是对法拍房源，并不是所有银行都支持按揭贷款，且成交到付款的期限较短，银行贷款很多时候无法满足资金到位的需求，除了可能造成买受人的违约，也会因为临时的资金周转需求，给买受人带来额外的交易成本。在拍卖时，拍卖页面往往会告知买受人该房产可选择的按揭贷款机构，一定要提前与相关机构进行沟通与确认，如果使用其他资金渠道的，需要提前预估资金成本与付费的时间。

租约或过往债务情况

在网络越来越发达的今天，许多债务人为了躲避自己的房产被拍卖，都会故意制造“不交吉”的情形，将房屋廉价或免费出租20年，或是找人强行霸占房屋拒绝交楼，或作为非抵押权人的债权人不甘于房屋被拍卖自己无钱可分，天天上门催债、闹事、骚扰买受人日常生活，都是法拍市场很常见的风险。在购买法拍房前，买受人一定要对房屋进行多次实地考察走访，观察房屋的使用情况，并高度重视法拍房拍卖链接上披露的一切信息。

房屋使用情况

很多买受人都着眼于法拍房的价差和投资价值，忽略了房屋的客观情况，但房屋的价值核心就在于其本身的使用价值，房屋装修破烂不堪、主体质量瑕疵、使用安全隐患，都可能导致房屋价值的贬损。这就需要买受人对于房屋的楼龄、房屋的外观情况、装修情况进行反复的确认核实，对于交吉出售的房屋，一定不要错过现场看房的机会。

落户与学位

关于法拍房的户口及附带的学位问题，目前在执行层面依赖执行法院较难解决，许多人购买法拍房是冲着老城区的优质低价学位房，他们往往不考虑房屋本身价值，更看重的反而是房屋的学位价值，但如果遇到有人强行霸占法拍房屋的学位或户口，导致买受人无法使用房屋所带的学位，那么这样的交易就是竹篮打水一场空了。如果冲着学位或户口去的买受人，一定要提前确认好房屋是否有可用的学位。

凶宅等其他因素

在广东人眼里，凶宅对于房屋价值的影响可能比内地其他省份更加严重，这些特定因素会直接决定买受人是否选择购买法拍房屋，在广东地区的司法实践中，因为购买凶宅而主张解除合同或撤销合同的案例也比比皆是，因此购房前一定要对这些情况进行充分的调查了解。

很多人觉得购买法拍房，如果房屋不交吉可以获取信息的渠道太少了，但其实还是有很多方法帮助买受人避坑。比如找一家靠谱的服务机构，或者多多与经办法官沟通，甚至只要自己不要偷懒，多去和物业、中介、邻居了解法拍房屋的情况，都能够得到不少对于判断交易价值有助益的信息，搞清楚上述的相关情况后，再最终决定是否报名、是否举牌。

图：来源网络

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胡佳彬

华商林李黎（前海·广州）联营律师事务所

专职律师

主要执业领域为房地产全程法律服务、建设工程、金融与不良资产

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